Mietrecht: Nicht alle Pflichten sind rechtens

Kurz vor dem Auszug und damit dem Übergabetermin mit dem alten Vermieter steigt bei Mietern nicht nur die Vorfreude auf die neue Wohnung, sondern auch der Stresspegel. Denn neben dem Kistenpacken stehen oft zusätzlich Renovierungsarbeiten auf der Agenda. Häufig ist Mietern allerdings unklar, was genau sie tun müssen und was nicht. Eine allgemeine Renovierungspflicht besteht für sie nicht. Dennoch legt der Mietvertrag in der Regel bestimmte Pflichten fest – doch nicht immer sind diese rechtens. Unabhängig davon müssen Mieter Schäden an der Wohnung, die sie selbst verursacht haben, ersetzen. Dies kann zum Beispiel eine gesprungene Fliese im Bad oder ein Brandloch im Bodenbelag sein.

Laut Gesetz sind Vermieter dazu verpflichtet, Schönheitsreparaturen selbst durchzuführen. Allerdings können sie diese Pflicht über spezielle Klauseln im Mietvertrag an ihre Mieter übertragen. Um welche Arbeiten es sich dabei handelt, ist in den sogenannten Schönheitsreparaturen-Klauseln festgehalten. Dabei geht es allerdings nicht um Reparaturen, sondern um die Beseitigung der Spuren, die Wohnen in einer Wohnung hinterlässt. Was genau darunter zu verstehen ist, ergibt sich aus § 28 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung und unterschiedlichen Gerichtsurteilen. Nicht immer sind die Schönheitsreparaturen-Klauseln, die der Vermieter festgelegt hat, tatsächlich wirksam.

Wer eine Klausel zu Schönheitsreparaturen in seinem Mietvertrag findet, sollte daher genau prüfen, ob die aufgelisteten Renovierungsarbeiten rechtlich gültig sind. Zu den Pflichten, die Mieter erfüllen müssen, gehören unter anderem das Streichen oder Tapezieren von Decken und Wänden. Aber auch Heizungsrohre, Heizkörper, Innentüren, Fenster und Außentüren jeweils auf der Innenseite sowie Fußböden müssen Mieter unter Umständen streichen, lackieren oder lasieren. Kleine Schäden im Putz oder Holz sowie selbst verursachte Bohrlöcher sind ebenfalls vor dem Auszug zu entfernen.

Allerdings enthalten viele Mietverträge Arbeiten, zu denen Mieter nicht verpflichtet sind. Dazu gehören beispielsweise Klauseln, die vorschreiben, dass die Wohnung unabhängig vom Zustand beim Auszug in jedem Fall zu streichen oder zu tapezieren ist. Zudem ist es unwirksam, eine Renovierung der Räume in bestimmten, festen Zeitabständen während der Mietzeit ohne Rücksicht auf die Notwendigkeit zu fordern. Arbeiten außerhalb der Wohnung, zum Beispiel das Streichen von Fensterrahmen, dürfen Vermieter ebenfalls nicht verlangen. Auch ein aufwendiges Abschleifen, Versiegeln oder Neuverlegen von Fußböden können sie nicht fordern, da sie übliche Gebrauchsspuren wie kleine Kratzer im Parkett oder abgenutzte Teppichböden hinnehmen müssen.

Außerdem sind Klauseln, die Mieter dazu verpflichten, eine Fachfirma für die Arbeiten zu beauftragen, unwirksam. Die Ausführung muss trotzdem fachgerecht erfolgen. Wer die Wohnung unrenoviert übernommen hat, ist zu keinen Schönheitsreparaturen verpflichtet. Zu raten ist, beim Einzug auf ein vollständiges Übergabeprotokoll zu achten. Übrigens: Erfüllen Mieter ihre rechtswirksamen Pflichten nicht, können Vermieter Schadenersatz für selbst durchgeführte oder selbst gezahlte Renovierungsarbeiten fordern.

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