Analyse aller 400 Regionen in Deutschland: Kaufen, vermieten, glücklich sein: Hier verdienen Sie als Hausbesitzer am meisten
Wer sein Immobilien-Investment in der richtigen Region tätigt, kann von den Mieteinnahmen nicht nur die Kreditraten bedienen, sondern auch noch Profit einstreichen. Wir haben alle 400 Regionen analysiert und zeigen, wo die Renditen am höchsten sind.
Kaum eine deutsche Region ist weniger dicht besiedelt als der Elbe-Elster-Kreis im südlichen Brandenburg. Nur 100.000 Menschen leben hier auf einer Fläche, die mehr als doppelt so groß ist wie Berlin. Die größte Gemeinde hat gerade einmal 9300 Einwohner und tendenziell schrumpft die Zahl im Landkreis sogar von Jahr zu Jahr. Für Vermieter ist der Elbe-Elster-Kreis derzeit aber herausragend. Nirgendwo anders in Deutschland lassen sich im Schnitt höhere Mietrenditen erzielen. 5,4 Prozent netto verdienen Sie als Hausbesitzer hier pro Jahr.
Die Mietrendite ist eine Kennzahl, die angibt, wie gut sich ein Hauskauf durch die Mieteinnahmen finanzieren lässt. Dazu wird die jährliche Nettokaltmiete abzüglich einer notwendigen Rücklage für künftige Reparaturen, Renovierungen und Sanierungen ins Verhältnis zum Kaufpreis inklusive aller Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Grundbucheintrag, Makler und Notar gesetzt. Übrig bleibt ein Prozentwert, der die jährliche Nettomietrendite angibt. Im Durchschnitt liegt diese aktuell nach Daten des Postbank Wohnatlas 2024 bei 3,2 Prozent in Deutschland. Das ist okay, aber nicht überragend. Für Investoren, die nach guten Profiten Ausschau halten, gelten Werte ab 4 Prozent als verlockend.
Höchste Renditen gibt es dort, wo Wohnungen günstig sind
Diesen Schwellwert überschreiten nur 41 der 400 deutschen Städte und Landkreise. Sie liegen mit wenigen Ausnahmen in den östlichen Bunddesländern und dort wiederum fast ausschließlich in ländlichen Kreisen. Bremerhaven mit 4,0 Prozent und Kaiserslautern in Rheinland-Pfalz mit 4,1 Prozent sind die einzigen Großstädten mit hervorragenden Renditen. Hinzu kommen die vier Mittelstädte mit 10.000 bis 100.000 Einwohnern Emden (Niedersachsen, 4,4 Prozent), Pirmasens (Rheinland-Pfalz, 4,5 Prozent), Dessau-Roßlau (Sachsen-Anhalt, 5,0 Prozent) und Gera (Thüringen, 4,9 Prozent). Hinter dem Elbe-Elster-Kreis bieten das Altenburger Land in Thüringen mit 5,3 Prozent sowie der sächsische Vogtlandkreis und der Landkreis Greiz in Thüringen mit je 5,2 Prozent die höchsten Mietrenditen.
Dass ausgerechnet diese Städte und Landkreise vorne liege, ist kein Zufall. Denn während die Mieten sich in Deutschland von der günstigsten bis zur teuersten Region nur um den Faktor 4 unterscheiden, liegen sie bei den Kaufpreisen um den Faktor 10 auseinander. Logischerweise haben deswegen Regionen die höchsten Mietrenditen, in denen die Kaufpreise niedrig sind, die Mieten sich aber nicht zu weit vom Bundesdurchschnitt entfernen. Das bestätigt sich in der Realität: Für eine 100 Quadratmeter große Wohnung zahlen Sie in den 41 besten Regionen inklusive Nebenkosten nur 150.000 Euro im Schnitt. Der Bundesdurchschnitt liegt mit rund 328.000 Euro mehr als doppelt so hoch. Teuerste Region mit einer großartigen Rendite ist Kaiserslautern mit 257.000 Euro.
Die hohen Mietrenditen haben aber auch zwei Haken: Erstens müssen Sie erst einmal Mieter finden. Alle genannten Regionen werden nach der Prognose des Postbank Wohnatlas bis 2035 mit einem Bevölkerungsschwund zu kämpfen haben. Im bayrischen Landkreis Freyung-Grafenau fällt der mit 0,96 Prozent am geringsten aus, im Landkreis Mansfeld-Südharz mit 15 Prozent am stärksten. Weniger Menschen bedeutet weniger potenzielle Mieter. Der zweite Haken: Eben, weil immer weniger Menschen in diesen Regionen wohnen wollen, sinken die Kaufpreise. Im angesprochenen Landkreis Mansfeld-Südharz soll es inflationsbereinigt bis 2035 um fast 25 Prozent nach unten gehen. Lediglich in Freyung-Grafenau steigen die Preise noch, mit 2,9 Prozent in 12 Jahren aber auch nur marginal. In Kaiserslautern soll der Hauswert immerhin nahezu erhalten bleiben. Das bedeutet: Sie können in diesen Regionen zwar als Vermieter Geld verdienen, aber nicht auf einen Reibach beim Hausverkauf hoffen. So eignen sich diese Landkreise am ehesten, wenn Sie zum Beispiel in einigen Jahren oder Jahrzehnten selbst in eine dort gekaufte Wohnung einziehen wollen.
Großstädte lohnen sich für Investoren kaum
Während also unbeliebte ostdeutsche Landkreise die höchsten Mietrenditen bieten, sieht es in den Ferienregionen an der Nord- und Ostsee sowie am Alpenrand am schlechtesten für Investoren aus. Im Landkreis Nordfriesland in Schleswig-Holstein, zu dem die Insel Sylt gehört, gibt es mit 1,0 Prozent die mieseste Mietrendite. Hier zahlen Sie mit rund einer Million Euro auch den höchsten Kaufpreis für 100 Quadratmeter. Unter zwei Prozent Mietrendite bleiben Sie auch in den Landkreisen Aurich, Leer und Wittmund in Niedersachsen, Rostock, Vorpommern-Rügen und Vorpommern-Greifswald in Mecklenburg-Vorpommern und Garmisch-Partenkirchen sowie Miesbach in Bayern. Zu all diesen Landkreisen gehören beliebte Ferienzielen, seien es die Inseln in der Nord- und Ostsee, Skigebiete in den Alpen oder der Tegernsee. Der durchschnittliche Kaufpreis liegt in diesen Regionen bei 649.000 Euro.
Die sieben deutschen Top-Städte bieten ebenfalls maue Renditen. Stuttgart ragt mit durchschnittlich 3,1 Prozent noch etwas heraus, Hamburg bildet mit 2,1 Prozent das Schlusslicht. Berlin, München, Frankfurt, Köln und Düsseldorf liegen ebenfalls unter drei Prozent. Zudem brauchen Sie auch hier einiges an Kleingeld. 100 Quadratmeter kosten im Schnitt 674.000 Euro. Dafür sind Sorgen um die Mieter unbegründet: Die Top-Städte sollen bis 2035 im Schnitt um 2,7 Prozent bei der Einwohnerzahl zulegen.
Unter den restlichen Großstädten sind es neben den genannten Bremerhaven und Kaiserslautern auch die mit niedrigen Kaufpreisen, in denen sie die höchsten Mietrenditen bekommen. 3,7 Prozent oder mehr gibt es in Salzgitter in Niedersachsen, in den Ruhrgebietsstädten Duisburg, Krefeld, Oberhausen, Mönchengladbach, Wuppertal, Gelsenkirchen und Herne sowie in Ludwigshafen am Rhein in Rheinland-Pfalz. Mit Ausnahme der letzteren Stadt, wo 100 Quadratmetern mit einem Kaufpreis von 317.000 Euro nah an den Bundesdurchschnitt kommen, sind auch hier Wohnungen günstig. Im Schnitt zahlen Sie 230.000 Euro inklusive Nebenkosten.
Die schlechtesten Mietrenditen in Großstädten gibt es denn wiederum in den teureren Ortschaften. Potsdam und Rostock bilden außerhalb der Top Sieben mit je 2,4 Prozent Mietrendite die Schlusslichter vor Regensburg in Bayern mit 2,5 Prozent und Leipzig in Sachsen sowie Halle an der Saale in Sachsen-Anhalt mit je 2,6 Prozent. Der durchschnittliche Kaufpreis für 100 Quadratmeter liegt in diesen Orten bei 450.000 Euro, Halle ragt mit 304.000 Euro als einzige Stadt unter den Bundesdurchschnitt.
Bei den Mittelstädten zeigt sich ein ähnliches Bild: Die besten Mietrenditen bekommen Sie in günstigen Städten wie den oben erwähnten Emden, Pirmasens, Dessau-Roßlau und Gera, zusätzlich noch in Delmenhorst (Niedersachsen,3,8 Prozent), Worms (Rheinland-Pfalz) und Suhl (Thüringen, je 3,7 Prozent). Der durchschnittliche Kaufpreis liegt in diesen Städten bei 191.000 Euro. Umgekehrt sind die unrentabelsten Mittelstädte Rosenheim, Landshut und Bamberg in Bayern sowie Brandenburg an der Havel in Brandenburg mit einer Rendite von je 2,5 Prozent. Der durchschnittliche Kaufpreis beträgt in diesen vier Orten 466.000 Euro.
csa
